Нові нормативи у будівництві – які зміни чекають на Київ
Понеділок, 06 травня 2019

Нові нормативи у будівництві – які зміни чекають на Київ

Жити "по-новому" будівельна галузь почала у вересні минулого року. Тоді вступили в силу нові нормативи ДБН (Державні будівельні норми), якими обмежили висотність і щільність забудови ділянок столиці.

Незважаючи на спроби заблокувати нові нормативи і серію взаємних судових позовів, Мінрегіон вважає нові ДБН діючими.

Як компанії будуть переглядати економіку проектів і як в результаті все це позначиться на ринку новобудов, ціни і майбутніх покупцях, спробуємо розібратися.

Нові містобудівні ДБН - документ, який створив багато паніки навколо себе, що стало причиною спроб швидко узгодити проекти за старими нормами за останні місяці до його вступу в силу, зупинити або скасувати їх дію. Причина такої паніки –  є в них речі, які істотно впливають на забудовників.

Найважливіші сфери впливу нових ДБН - це чітко описані обмеження за параметрами забудови (співвідношення забудованої частини ділянки до подвірного простору), забезпечення територій.

Багато недобросовісних забудовників, користувалися лазівкою в старих містобудівних нормах, для них було звичним розміщувати в центрі Києва на невеликому майданчику величезний будинок на сотні квартир, а прилегле подвір’я складалося з проїздної частини та парковки на п’ять автівок.
Отже, з маленької ділянки отримували великий прибуток з продажу площ, які загалом обмежувалися тільки інсоляцією сусідніх будинків, протипожежними і побутовими розривами.

При проектуванні нових об'єктів за чинними нормами, забудовник буде змушений розміщувати житло для кількості людей, до відповідної ділянки навколо будинку, а це не більше 10,5 кв.м землі на людину. Відповідно, земельна складова, адміністративні та інші витрати будуть більш дорожчіми на квадратний метр отриманого об'єкта. Таке житло буде розраховано на людей з великими статками, які будуть в змозі придбати елітне житло в центрі міста. Але є й інша проблема, вільних місць для будівництва житлових будинків у центрі Києва не так вже й багато, а отже будувати такі новобудови  стане не вигідно.

Тому для девелоперів можливі часткові втрати прибутку на ділянках, на яких вони планували отримати більший заробіток. Вартість квадратного метра може дещо зрости, а отже є припущення, що забудова в районах з високою вартістю землі може стати менш вигідною. Відповідно, центр Києва буде більше розглядатися для розміщення будинків бізнес-класу.

При цьому, нові концепції можуть бути більш цікавими, де забудовники можуть «пограти» силуетом будинку з певними архітектурними ідеями, що дасть можливість зберегти центр Києва і не забудувати його хмарочосами у декілька рядів. Обличчя міста може змінитися, забудова стане різноманітною, різноповерховою, буде обмежуватися розмірами ділянок.

Та головне, не варто забувати про можливість регулювання відхилень від ДБН в ручному режимі і індивідуальному порядку, як виняток.

Нові нормативи у будівництві – які зміни чекають на Київ
Понеділок, 06 травня 2019

Нові нормативи у будівництві – які зміни чекають на Київ

Жити "по-новому" будівельна галузь почала у вересні минулого року. Тоді вступили в силу нові нормативи ДБН (Державні будівельні норми), якими обмежили висотність і щільність забудови ділянок столиці.

Незважаючи на спроби заблокувати нові нормативи і серію взаємних судових позовів, Мінрегіон вважає нові ДБН діючими.

Як компанії будуть переглядати економіку проектів і як в результаті все це позначиться на ринку новобудов, ціни і майбутніх покупцях, спробуємо розібратися.

Нові містобудівні ДБН - документ, який створив багато паніки навколо себе, що стало причиною спроб швидко узгодити проекти за старими нормами за останні місяці до його вступу в силу, зупинити або скасувати їх дію. Причина такої паніки –  є в них речі, які істотно впливають на забудовників.

Найважливіші сфери впливу нових ДБН - це чітко описані обмеження за параметрами забудови (співвідношення забудованої частини ділянки до подвірного простору), забезпечення територій.

Багато недобросовісних забудовників, користувалися лазівкою в старих містобудівних нормах, для них було звичним розміщувати в центрі Києва на невеликому майданчику величезний будинок на сотні квартир, а прилегле подвір’я складалося з проїздної частини та парковки на п’ять автівок.
Отже, з маленької ділянки отримували великий прибуток з продажу площ, які загалом обмежувалися тільки інсоляцією сусідніх будинків, протипожежними і побутовими розривами.

При проектуванні нових об'єктів за чинними нормами, забудовник буде змушений розміщувати житло для кількості людей, до відповідної ділянки навколо будинку, а це не більше 10,5 кв.м землі на людину. Відповідно, земельна складова, адміністративні та інші витрати будуть більш дорожчіми на квадратний метр отриманого об'єкта. Таке житло буде розраховано на людей з великими статками, які будуть в змозі придбати елітне житло в центрі міста. Але є й інша проблема, вільних місць для будівництва житлових будинків у центрі Києва не так вже й багато, а отже будувати такі новобудови  стане не вигідно.

Тому для девелоперів можливі часткові втрати прибутку на ділянках, на яких вони планували отримати більший заробіток. Вартість квадратного метра може дещо зрости, а отже є припущення, що забудова в районах з високою вартістю землі може стати менш вигідною. Відповідно, центр Києва буде більше розглядатися для розміщення будинків бізнес-класу.

При цьому, нові концепції можуть бути більш цікавими, де забудовники можуть «пограти» силуетом будинку з певними архітектурними ідеями, що дасть можливість зберегти центр Києва і не забудувати його хмарочосами у декілька рядів. Обличчя міста може змінитися, забудова стане різноманітною, різноповерховою, буде обмежуватися розмірами ділянок.

Та головне, не варто забувати про можливість регулювання відхилень від ДБН в ручному режимі і індивідуальному порядку, як виняток.